[年刊38]法华股份有限公司:城市集中布局导致销售压力增加

据年报系列回顾,2017年销售业绩下降至310.17亿元,行业销售排名下降至58位,城市布局过于集中,市场政策波动较大。

全年新增新增土壤库容277.6万平方米,待开发土地877.11万平方米。与同类住宅企业相比,土壤储存相对薄弱。

收入利润稳步增长,净负债率大幅上升至263.19%,现金短期负债率降至0.57,短期偿债压力较大。

温研究员朱一鸣、马娟、龚咸阳作为珠海领先的住宅企业之一,法华有限公司坚持“立足珠海,面向全国”的发展战略,积极推进“珠海是战略基地,上海、广州、武汉、南京等一线城市和重点二线城市突破”的战略理念。2015年和2016年扩张加速,2016年销售额同比增长168.6%,突破300亿元,进入行业前40名,业绩突出。

由于市场监管不断收紧,配送城市过于集中在珠海、武汉、上海、广州等重点一线、二线城市,法华2017年销售业绩同比下降13.28%,至310.17亿元。

全年新增新增权益能力建设用地277.6万平方米,待开发用地877.11万平方米,建设用地751.5万平方米。土地储备主要集中在热点一线和二线城市,如珠海、武汉和南京。布局过于集中在受政策严格控制的热点城市。城市布局结构有待改善和优化。

2017年,在法华有限公司营业收入和利润稳步增长的同时,净负债率、短期偿债压力和金融风险也大幅增加。

其中,净负债比率和短期现金负债比率均回到2015年状态,净负债比率达到263.19%,短期现金负债大幅下降至0.57。货币资金无法覆盖短期计息贷款,企业短期偿债压力较大。

销售额:业绩下降至310.17亿元,同比下降13.18%。2017年,法华股票销售业绩大幅下滑,销售额310.17亿元,同比下降13.18%,销售面积133.76万平方米,同比下降20.23%。2017年,行业销售排名下降至第58位。

虽然过去五年法华股票年复合增长率达到38.38%,2016年销售额超过300亿元,位居行业前40名,但由于珠海、广州、上海等重点一二线城市分布相对集中,市场竞争激烈,受国家和地方政策的波动影响很大,单个城市或几个城市的销售波动往往会给企业带来很大影响。

随着产业集中度的不断提高和竞争的加剧,如果企业不能积极优化城市和项目的布局,未来很可能会落后。

在区域贡献方面,华南地区(珠海、中山、广州、南宁)贡献最大,2017年销售额达到134.39亿元,占43.33%。其中,国内市场珠海依靠多年精耕细作,2017年销售额达到69.01亿元,业绩贡献达到22.25%。

华中依靠武汉市场实现销售额89.29亿元,占总销售额的28.79%,成为公司新的利润增长点。

华东(上海、苏州)2017年总销售额为60.32亿元,占总销售额的19.45%。

投资:立足珠海,聚焦核心城市法华有限公司,2017年通过招标、拍卖、合作开发、旧城改造等方式,积极深入珠海、上海、武汉、广州、苏州等城市。成功开放南京、佛山、嘉兴等市场,增加土地储备,新增277.6万平方米土地使用权,较2016年大幅增加。

截至2017年底,法华股份有限公司待开发土地建筑面积877.11万平方米,同比增长8.93%,其中南京、武汉、珠海为待开发土地最多的三个城市,分别占22.86%、16.37%和14.77%。

2017年底,法华有限公司在建建筑面积达到771.5万平方米,同比增长26.10%。珠海作为发展布局的核心城市,在建建筑面积达到288.72万平方米,占总建筑面积的40.36%。以深耕为主的武汉和广州也有相对丰富的建筑面积,分别达到171.8万平方米和97.24万平方米。

此外,法华股份进一步扩大了土地收购方式,如城市更新,以扩大高质量的土壤储存资源。

其中,珠海广昌项目顺利启动,湾仔银坑村拆迁正式启动。上海闵行区浦江镇赵家楼特色镇、青浦区许婧村改造、北京廊坊旧城改造等异地更新项目也全面启动。

法华的土地储备主要集中在热门的一线和二线城市,如珠海、武汉和南京。在严格的政策控制下,城市布局过于集中在热点城市。城市布局结构需要改进和优化。

财务:净负债率较高,债务结构需要优化,收入和利润稳步增长,净利率和毛利率略有下降。

2017年,法华公司实现收入199.17亿元,同比增长49.76%。

法华年毛利和净利润分别为56.12亿元和17.78亿元,分别比2016年增长30.73%和24.51%。

母亲净利润达到16.2亿元,同比增长59.11%。

然而,由于2017年运营成本大幅上升58.83%,达到143.05亿元,法华有限公司的毛利率和净利率均有所下降,毛利率达到28.18%,同比下降4.10个百分点。净利率为8.93%,比去年同期下降1.81个百分点。

净负债率大幅上升,短期债务压力很大。

由于销售规模的下降以及公司债务和盈利能力的提高,法华股票的净负债率到2017年底大幅上升至263.19%,比2016年上升79.57个百分点,与2015年的净负债率持平。持有人民币111.93亿元,同比下降29.37%。

与2016年相比,现金短期债务下降59.95%,至0.57%。货币基金无法覆盖短期计息贷款。企业在短期内偿还债务的压力更大。

2017年,法华短期债务大幅增加,导致长期和短期债务比率大幅降至2.80,同比下降34.67%。

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